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2007/03/05 (Mon) ブログ紹介 
2007/03/03 (Sat) 利回り?

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(6月~11月 お休みでした。)
お客様から ファンド関係の仕事を 頂くというポジションから 離れたので、
又、始めます。

今日 田原総一郎の テレビで 林業政策の 失敗を していた。
限界集落、消滅集落 。
友人達に 聞いたら それなりに 感動していた。

いいテレビだったと思う。

2日まで 新都市計画法 3法が 施行になった。
少なくとも 私が 今居る この故郷では 遅かった。

この改正は 郊外へ大型店の出店を規制し、
大型店を町中に戻し、人を再び街に集めるのが目的だ。

だが 我が故郷では 街は既に 姿を 消している。
バブル期にあった 地上げ歯抜け状態と 同じだ。
商売を 持ちこたえられず 転出し、その後を 更地にしたのだ。

そして 郊外では 大手大型店が 一つの消費都市を形成している。
インフラを行政が造り、土地に完全な所有権が認められる日本において、自由に競争しているとのこと。

全国の地方都市も 同じ状態だ。

地方の経済的地盤沈下に 都市政策の無策が 追い打ちをかけているのだ。
そして、更に地盤沈下が進み、街は廃墟へと向かっている。

農業政策の失敗は 分かりやすい
そして林業政策も。

都市政策も 失敗だったと思う。
個人のビジネス能力、一行政体の能力を 超えたのだろう。

大手大型店だけは その繁栄を謳歌している。

壊滅的な 地方経済、 人がいなくなってからの 都市政策は 無理がある。

これは 官僚にまかせたままの自民党政治。
やはり、何らかの 責任を 取るべきだろう。

銀行は決済システムを負うから 国の金で救う。
それは それなりに 理解できる。
大蔵省の失敗が明らかだから 国が責任をとると言うことなのだろうか?

地方をここまで 疲弊さし、街の姿をなしていないなら、
地方には条例をつくれても、法律をつくる能力がなかったのだから、

国も責任を 取るべきだろう。
少なくとも 地方活性化の道へ 他の政策に 先立ちて 手を打つべきだろう。

官僚がやったから、すべては 民へ  は  その他の政策ではいいのだろう。
民営化への流れはいいのだ。

しかし、姉歯事件でも 見てのとおり、単純に 民営化には 無理である 分野もある。

都市政策の 骨格は どっか 公の機関が リードするしかないのだ。

法律で出来ること。
行政で出来ること
民間で出来ること。
マスコミで出来ること。

間接金融では 融資する銀行がリスクを背負う。
直接金融では 投資家が リスクを背負う。

行政体が 又は 行政体+企業が  ファンド組成し、
それに 資金、又は 寄付を 集める 仕組みを つくれないだろうか? 
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特定住宅瑕疵担保責任履行確保法
衆議院
http://www.shugiintv.go.jp/jp/video_lib3.cfm?deli_id=35477&media_type=rn

住宅品質確保法で 責任を 規定する法が すでに 施行されていますが、
姉歯・ヒューザー事件のように
その責任の実行は 会社等の破産によって 確保されていませんでした。

そこで、保険又は供託で 2000千万円を限度として 補填するものです。

国交省により 1ページの 分かりやすい 制度の図解。
http://www.mlit.go.jp/houritsuan/166-9/01.pdf

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上記が 施行されると  検査機関による 検査が より充実されます。

元建築主事等の 人材が 多く 検査機関に再就職されていますが、
これが より 加速されます。

そうすると 今でも ちょっと不十分な 不動産証券化の
エンジニアレポート作製従事者、(建築主事クラス)が より 人手不足となることが 心配されます。

東京と 地方を 行ったりきたり。
とても 同じ国とは 思えない。

GHQに よって財閥解体、農地解放、内務省解体、この内務省解体が
都市行政をトンカチ官庁の旧建設省に任せることになり、金融経済との接点が切れてしまった。
都市行政は 金融経済と密接な関連で成育するものなのに。
バブルで都市政策が着いていかず、虫食いの町々。
今回のミニバルブ、不動産証券地区だけなのかどうか。
よく、いわれる 今回は 収益還元だから、DCF法だから前回みたいな不都合は生じないと。
ほんとだろうか?
金融政策と都市政策が切断されている状態は 前と変わらないのに。
不動産に向かう資金がピンポイントになったから、地価が連動してあがらなくなっただけでは。

全国どこでも駅から見える サラ金業者の看板。見苦しいほど多い。どうなってんのこの国。

お金を 入れて運ぶ しくみの 金融。
人を 入れて成育さす 都市。
仕事の 場となる 都市。

人と仕事  労働市場も ネットが発展するまでは 随分閉鎖的だった。
仕事とお金と人  連動してきているのだろう。
都市とお金と人  連動が スムーズだと思えない。
        いや 投資用不動産物件だけ 連動しているのかも知れない。

そこは駅前が すごくにぎやかになっている。
再開発、区画整理で、確か、それほどの反対もなく、発展し続けている。
駅前を中心として 歩いて5分圏内は にぎやかなのだ。
東口に ある大企業の本社が移転してくると言う。

市庁舎の近くの 駅から歩いて10分ほどの 旧市街地区○○銀座、まるでスラム寸前。
地元の不動産やさんで 聞いた。そして、その旧市街地区を歩いた。
地元の不動産やさんが 言うのには、車社会に、なりきったその町では、国道中心へと 商圏は移行したと。
国道側は大手チェーン店の出店ラッシュと、町中心部の疲弊。
このへんのところは 故郷の町と よく似ている。

ただ、この町、町中にりっぱな公共施設がよく残されている。
公共施設を郊外に出さなかったのだ。
だから、駅周辺はマンション建設ラッシュになっている。
新幹線を利用すれば 東京にでも通勤可能だ。

我が故郷は 公共施設まで、郊外に出してしまった。
町中は スラム状態の所はないが、全体が中心部でありながら、郊外と言った感じだ。
大都市圏とはまったく関係のない地方都市。
地場産業の うめも よくない。
世界的な企業だったも 1社倒産した。残りの1社も元気がない。
人口も 増減無しで、推移して、高齢化している。

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どの駅前でも 消費者金融の看板。

どっか この国の構造が おかしい。

バブル前、バブル中、バブル後、そして、今、収益還元的不動産の動き。

貿易と金融で 世界が一つの経済の中で うごく。
その中で、都市政策は無策か、金融の 道具としてのみ利用された。

きょうは ひさしぶりに ふんわかした日だ。
掃除をした。

あさってから 地方都市に しばらく 泊まり込みだ。
私の故郷の町とよく似た状態だ。

最近いく 地方都市は ほとんど 同じような感じである。

人が いないのである。歩いていないのである。
都心部で 駐車場が すごく 多い。
ちょっと 親密になり、色んな事を聞くと、昔のにぎやかしころを懐かしむ話ばかりだ。ここは街道に面し、旅籠だったとか云々。

日本の 土地政策を バブル前に 警鐘乱打した 人が居た。
司馬遼太郎氏と 篠塚昭二氏である。
マスコミは この件に関しては、余り報道しなかったように思う。
司馬遼太郎氏に至っては、業を煮やし、自ら企画して本をだしたぐらいだ。
(篠塚氏は 時の法制審議会会長加藤一郎氏を激しく批判、借地借家法改悪を一歩の所で くい止めた。)
(今、不動産法改正で座長を務めた、鎌田薫氏は篠塚さんの一番弟子である。)
その後、G5プラダ合意等 金余りで 日本は バブルに 突っ込んでいく。
地上げ殺人事件が起きて 初めて NHKで 特集を繰り返す。
ただ、根が深い問題すぎ、日本の行政構造、社会構造そのものを解明するにいたらず。
取りあえず、 平成2年8月 橋龍総量規制、一部取引許可制へで
急ストップ。
バブル余熱が 平成7年ぐらいまで あったのだろうか。
そして、失われた 10年。
虚脱状態か、無策か。
とにかく 都市政策は 無策だったのは 間違いない。

北海道だけでなく、あらゆる地方都市が 元気を無くしている。

連日 そのまま東知事が 取り上げられるのは、
地方都市と 東京の落差が ありすぎるからでは ないだろうか。

不動産の話をしよう!!。と いうブログ

http://blog.goo.ne.jp/keishi0913

最近の記事が ノンリコースローンの 話。

いや~ ちょっと こういう ブログさがしていたので 助かった。


http://blog.goo.ne.jp/keishi0913/e/3a679e611e8b2ba85287c047e0fec1a9

先の私の投稿  利回り の ところで
① と ② とを うめるもの 

その 一つとして マザーズ・オークションが あることになる。

今 テレビを ボート見ていたら、
番記者で  竹中元大臣 日銀の今回の利上げを 間の悪い利上げと 批判。

日銀総裁は 当然 金融現場の最高責任者だが、
実体経済は 竹中氏の方が 的を 得ているような気がする。

これで、実体経済失速し、デフレがぶり返せば、それは、間違いなく
日銀総裁の責任だろう。
そうなるかどうかは 別にして、その可能性を引き起こす判断だったと思う。

証券、金融面だけ見ていれば 着実な上昇基調かもしれないが、
実体経済の中にいる 私のまわりの 中小、零細は 間違いなく 失速していると感じる。ここ3~6ヶ月の間。 

①現物投資用ビルの 利回り 10%~20%

②証券jリートの利回り    2%付近
  (機関投資家が買う、高級プライベートファンドは こちら側だろう)
 
まったく同じ土俵で 比べるべきでは ないのだろう。

修繕計画、設備の耐用年数 正確に認識できているのだろうか?
それを ふまえて、管理が適切にされているのだろうか?
それを 誰が 評価するのだろうか。

格付けも大切だろうが、
売りたいときに すぐ、 売れる市場が あるとういうこと 一番のリスク回避だと思う。 

リアルタイムで 売れる jリートみたいな 市場
現物投資の物件で それに 近い市場が できる可能性が あるのだろうか。

市場さえできれば ①と②との 間を うめる 商品群が できるだろう。

反対に 良い商品設計ができても 市場が成熟していなければ 育たないと言うことなのだろう。

新信託法、自己信託(2年半後施行)のスキームを 使えば 随分色んな形が できるのだと 思うのだが。

  

以前、人気のあるHPを管理してた。
8年前から、5年くらい前まで、ウイルスメールが5000件オーダーで来て、PCから全て パンク。
収入を得るサイトでなく、ボランティアの情報提供サイトを個人で管理していたから、管理体力も大変だった。
今は、プロバイダーの方と、PC本体の方、両方でウイルス対策をして、事なきを得ている。

ただ、迷惑メールの処理で、一日が始まると言うのは、どうも、いやだった。

で、評判のいい メールソフトを Thunderbird を インソールした。
一度、インソースしたとき、何もしないのに、パソコンが随分長い時間動いていたようなので、おかしいと思って、アンインソールした。

今回、再インソールである。
パソコンが動いていたのは 設定情報をパソコン内で探していたのだろう。

グーグルグループのメールソフトであるが、 Gメールではない。

メールの内部を セキュリティーが安全だからといって、グーグルサーバー内に 全部保管されるというGメールは どうも 抵抗がある。
又、便利だからとって、メールの中に いちいちCMが 入るのは どうも 煩わしい。 ほっといてくれと言う感じになる。

それで、このソフトにした。

迷惑メールの学習機能があり、とにかく、迷惑メールと自動判定し、ワンクリップで、削除できるのは ありがたい。

以前の削除過程だと、手間がかかるので、その間に、ウイルス攻撃のイヤなことを いつも 思い出して いやだった。

一寸したことなのだが、こちらから 積極的対応策をとっていると言うことだけで 気分が 随分ちがう。

ブログの場合は メールアドレスをネット上に表現しないで 、メールを受け取れるのは ありがたい。

http://www.mozilla-japan.org/products/thunderbird/

ただ、これも、受信用のみに使用している。

送信は 定番の アウトルックV6である。

賃借人が賃借人の費用で 増築した ケース。

物権法の附合の理論で もとの所有者(賃貸人)のものになるのは 間違いないのだが。

大正時代にも 有名な判例が あるらしい。

あった。
最判S38.5.31
賃借人が改築した部分は、独立して建物の効用がないかぎり、建物の所有者に属する。

事前協議では 法務局現場調査案件だったのだが、上の判例はしらなかったが、常識的に同じ結論をもっていたので、独立して利用できないというところを、十分立証できるだけの写真を添付した。
法務局だけで現場を見たのか、時期的にマンション等が増えて忙しくなっただけか、どちらか分からないが、とにかく 現場調査なしとの電話が来た。
報酬額がきまっていたので、少し、ほっとした。!
若い頃、進んで、現調にもっていってたのに、老いたのか、ケチになったのか?


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